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    CASE PRESENTATION

    農業(yè)規劃設計與項目設計開(kāi)發(fā)流程!

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    休閑農業(yè)項目立項與調查階段

    論證與立項。在開(kāi)發(fā)項目上馬之前,邀請有關(guān)項目方面專(zhuān)家進(jìn)行科學(xué)的可行性論證,綜合分析農業(yè)旅游資源條件、交通區位條件、居民的收入消費水平和市場(chǎng)需求。南陽(yáng)建筑設計院考慮是否有作休閑農業(yè)規劃設計的必要,如有必要,可制定休閑農業(yè)規劃設計的工作方案。

    組織規劃設計隊伍。休閑農業(yè)規劃設計隊伍可由生態(tài)學(xué)、農業(yè)、園林、土地規劃利用、環(huán)境保護、地理、旅游經(jīng)營(yíng)管理、社會(huì )學(xué)、人類(lèi)學(xué)、建筑工程等方面的專(zhuān)家和政府官員,并積極吸收當地社區公眾參與,通過(guò)分工,明確各自承擔的任務(wù)和職責。

    提出規劃設計任務(wù)書(shū)和大綱。主要內容包括:設計區的基本情況,所需技術(shù)資料和圖件資料,專(zhuān)家系統,工作的主要內容,以及時(shí)間安排和經(jīng)費預算等。

    資料收集與分析研究。首先商請相關(guān)部門(mén)(農業(yè)、林業(yè)、園林、城建、環(huán)保、交通、通訊、旅游等)提供所需的相關(guān)資料,然后進(jìn)行二手資料的收集與分析研究,盡可能利用原有的旅游、生態(tài)、環(huán)境調查資料以及地方志和一些相關(guān)資料,從中發(fā)掘有價(jià)值的內容,找出一些存在的問(wèn)題。

    實(shí)地調查研究。完成資料收集與分析研究后,設計組必須到設計區實(shí)地考察,特別是對有較大開(kāi)發(fā)價(jià)值的景區、景點(diǎn)的資源、環(huán)境及社會(huì )、文化、經(jīng)濟等狀況的考察,并進(jìn)行記錄、拍照和攝像。


    休閑農業(yè)項目評價(jià)與規劃階段

    旅游地“文脈”分析?!拔拿}”指的是旅游地的自然地理基礎、歷史文化系統、社會(huì )心理沉淀、經(jīng)濟發(fā)展水平的四維時(shí)空組合,是一個(gè)地區旅游發(fā)展的基礎,在休閑農業(yè)規劃時(shí),要認真把握其“文脈”特色,既考慮與“文脈”相順應協(xié)調,也可突破“文脈”出奇制勝。

    旅游資料及可持續性評價(jià)。在對資源進(jìn)行調查的基礎是,根據休閑農業(yè)市場(chǎng)的需求特色,著(zhù)重評價(jià)資源的特質(zhì)、價(jià)值與功能、規模等級、地域組合特點(diǎn)及環(huán)境的容量等,明確資源的吸引向性及開(kāi)發(fā)利用形式。

    確立旅游地的性質(zhì)和發(fā)展方向。應根據規劃設計區域的自然風(fēng)光特色、農業(yè)基礎、風(fēng)土人情等,對休閑農業(yè)園區進(jìn)行性質(zhì)定位,以確立該區域的主要發(fā)展方向。

    旅游形象的策劃。根據市場(chǎng)導向與資源導向相結合的原則,在維持其生物、景觀(guān)、物種多樣性和資源利用的可持續性的前提下,確定休閑農業(yè)園區的功能地位和開(kāi)發(fā)建設主題,構建整個(gè)休閑農業(yè)園區的旅游形象,圍繞該主題形象進(jìn)行旅游規劃設計。

    擬定總體規劃設計方案。主要包括規劃設計思路,空間總體布局、功能分區、環(huán)境容量、生物多樣性及環(huán)境保護等設計。在進(jìn)行規劃設計時(shí),既要考慮總體空間布局的和諧統一,更要考慮功能分區,避免旅游活動(dòng)對資源和環(huán)境的破壞,同時(shí)為了分流游客,使資源能優(yōu)化利用。還要對各功能區進(jìn)行敏感性分析,測算其容量,以保護生物多樣性和環(huán)境。

    對各功能區的開(kāi)發(fā)建設和項目設置進(jìn)行規劃設計。各功能區的規劃設計既要整個(gè)區域的旅游形象相協(xié)調,并有助于主題形象的凸現,同時(shí)還要突出各功能區自身優(yōu)勢與特色,發(fā)揮各功能區自己的功能與作用。

    對專(zhuān)題活動(dòng)項目及特色的規劃設計。休閑農業(yè)園區必須有相適應的專(zhuān)題旅游活動(dòng)項目,如xx花節(會(huì )),觀(guān)xx節等,以造成一定的聲勢和影響,提高知名度和影響力,促進(jìn)休閑農業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

    對分階段實(shí)施項目及目標的規劃設計。出于對休閑農業(yè)資源和環(huán)境保護的需要、開(kāi)發(fā)建設籌措資金的需要,也為了旅游地能不斷推出各種旅游產(chǎn)品,延長(cháng)旅游地的生命周期,需要制定分階段實(shí)施的項目及目標。

    提出可持續發(fā)展管理對策。如生態(tài)環(huán)境教育管理、有效的管理方式、方法與技術(shù),政策上的引導、經(jīng)濟上的調控等。

    形成規劃設計文本及圖件。在規劃設計中,可能會(huì )形成多種方案,應根據區際關(guān)系、內部關(guān)系、方案的可操作性、效益等方面進(jìn)行對比,篩選出最佳方案,必要時(shí)召開(kāi)專(zhuān)家咨詢(xún)會(huì ),集思廣益。


    休閑農業(yè)規劃設計與開(kāi)發(fā)建設應該注意的幾點(diǎn)問(wèn)題:

    結合農業(yè)和新農村建設,實(shí)施農村經(jīng)濟結構戰略性調整和農民收入持續增長(cháng)為指導,充分發(fā)揮地域優(yōu)勢。

    以提高經(jīng)濟效益為中心,要求項目不能辦成城市事業(yè)型的園林公園,農業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)應占較大比重,應不斷引進(jìn)名特優(yōu)新稀品種和先進(jìn)的技術(shù)、管理。一方面提高農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的層次,另一方面滿(mǎn)足城市及農村居民對名特優(yōu)新稀品種的觀(guān)賞、采摘、品嘗和學(xué)習要求,進(jìn)而能夠產(chǎn)生較強的示范、輻射、帶動(dòng)等社會(huì )效益。

    按綠化美化思路從整體上精心設計,把城市園林綠化和公園的建設風(fēng)格與農業(yè)生產(chǎn)、農家生活、社區文化娛樂(lè )活動(dòng)等內容有機的結合起來(lái),形成集農業(yè)生產(chǎn)、觀(guān)光旅游休閑和文化娛樂(lè )于一體的現代休閑農業(yè)園。

    市場(chǎng)定位應以城市(鎮)居民為主,農村居民為輔,據此進(jìn)行項目?jì)热莸倪x擇與合理搭配。突出農業(yè)活動(dòng)的可觀(guān)賞性、可參與性及文化、生態(tài)優(yōu)勢。



    休閑農業(yè)項目實(shí)施與管理階段(籌資)

    規劃設計文本及圖件的修改與審定。對提供的規劃設計文本及圖件先在旅游地內部進(jìn)行意見(jiàn)征詢(xún)或初審,邀請主管領(lǐng)導、各相關(guān)部門(mén)及有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員發(fā)表意見(jiàn),根據意見(jiàn)對其進(jìn)行修改,然后提交專(zhuān)家組評審,再根據專(zhuān)家組意見(jiàn)進(jìn)行修改、完善,形成最終文本及圖件,報請相關(guān)部門(mén)批準后進(jìn)行實(shí)施。

    資金籌集。由于受資金條件的限制,加上缺乏合理的規劃和引導,不少休閑農業(yè)園區創(chuàng )新很少,功能設計簡(jiǎn)單、重復,缺乏特色和吸引力。因此,項目有限資金往往明顯影響到項目的前期創(chuàng )意規劃及后期實(shí)施,而多渠道籌集發(fā)展資金則是休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)的核心問(wèn)題。

    增加政府導向性投入。當地政府應通過(guò)先期投入和引導投資,營(yíng)造良好的客觀(guān)環(huán)境,為多元化投資創(chuàng )造條件。

    開(kāi)辟多元投資籌資渠道。社會(huì )化投入和多元籌資是休閑農業(yè)縱深開(kāi)發(fā)的重要途徑和市場(chǎng)經(jīng)濟下旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。南陽(yáng)建筑設計院調動(dòng)全社會(huì )的力量,走社會(huì )開(kāi)發(fā)旅游、社會(huì )辦旅游的路子;利用股份有限公司為載體,通過(guò)增資擴股等資本營(yíng)運方式,吸納各主要景點(diǎn)為戰略伙伴,最終組建旅游開(kāi)發(fā)股份有限公司,達到上市目的,籌集巨額資金,進(jìn)行深層次的開(kāi)發(fā);采取“筑巢引鳳”的方法,吸引國內大公司、大企業(yè)、大集團的投資。

    建立休閑農業(yè)發(fā)展基金。通過(guò)專(zhuān)業(yè)旅游投資基金管理公司的規范運作,為居民開(kāi)辟新的投資渠道,擴大休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)項目的資金來(lái)源。從旅游企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入中收取一定比例的經(jīng)費來(lái)建立旅游發(fā)展基金,所收經(jīng)費在成本費用中列支。旅游發(fā)展基金征收的范疇、方式和數額根據各地情況而定。經(jīng)費主要用于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、促銷(xiāo)及調研,旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和行業(yè)組織活動(dòng),資源開(kāi)發(fā)導向和激發(fā),旅游人力資源開(kāi)發(fā)。


    休閑農業(yè)項目土地流轉與使用

    嚴格控制休閑農業(yè)土地農轉非的審批。目前各地在建設休閑農業(yè)項目時(shí),對土地非正常利用的情況比較嚴重,主要表現是隨意改變土地的使用方向,導致休閑農業(yè)土地的非農化傾向非常突出;大片土地被休閑娛樂(lè )用地、住房用地、停車(chē)場(chǎng)地、交通用地等非農設施占用,導致大量耕地改變了使用方向,造成對農業(yè)可耕地的“蠶食”。

    根據目前土地農轉非審批上存在的問(wèn)題,有必要采取以下措施:在宏觀(guān)上對可耕地轉為非耕地數量實(shí)行指令性的指標控制,用絕對指標進(jìn)行遏止;在項目建設之初,進(jìn)行可行性研究和規劃設計時(shí),土地管理部門(mén)就制定耕地與非耕地的比例范圍,從源頭上遏止可耕地數量的減少。

    建立健全耕地占用的補償機制。對耕地占用數量進(jìn)行直接對等補償,即占用多少耕地就相應通過(guò)開(kāi)墾和復墾取得同等同質(zhì)的耕地作為補償;如不具備直接對等補償條件,可通過(guò)交納土地作業(yè)稅和土地補償費等形成耕地占用的補償占用基金,用于土地后備資源的開(kāi)發(fā)與現有耕地的改良。積極推進(jìn)農村社會(huì )保障體系的建設,為農民解除農用土地轉讓的后顧之憂(yōu);加快解決農村剩余勞動(dòng)力的轉移問(wèn)題,促進(jìn)農用土地的合理流轉。

    積極探索實(shí)現土地流轉的途徑。采取動(dòng)員、啟發(fā)、開(kāi)導、典型示范等方式,鼓勵當地農民積極參與休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)。在景區開(kāi)發(fā)和配套工程的建設中,可采取“土地入股”、“勞動(dòng)入股”的方式來(lái)進(jìn)行,通過(guò)農民的土地和勞動(dòng)投入轉化為資金投入,在旅游業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟效益后,憑股份參加分紅,從而提高農民參與旅游開(kāi)發(fā)的積極性,并使他們在旅游開(kāi)發(fā)中獲得更大的收入份額。

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